导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显(xmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级iǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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